Entre los varios aspectos mejorables que presenta la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), se encuentra la regulación de la forma en la que debe procederse a la convocatoria de las juntas de propietarios. Según el párrafo primero del artículo 16.2 de dicha norma:
La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.
El primer problema se nos presenta cuando acudimos al artículo 9 y no encontramos tal forma establecida expresa y separadamente, sino lo siguiente:
1. Son obligaciones de cada propietario:
[…]
h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.
Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producir plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.
Contrariamente a lo que parecía indicar el 16.2, el artículo 9 no está dedicado a regular las citaciones, sino a enumerar las obligaciones de cada uno de los comuneros. Rebuscando entre ellas no hallamos una forma de practicar citaciones y notificaciones, sino dos, que además resultan incompletas y confusas. La primera es la que se le exige a cada propietario a los solos efectos de comunicar un domicilio para recibir notificaciones ―algo que, en abierta contradicción con el encabezamiento del precepto, no constituye propiamente una obligación, sino más bien una carga―, que debe llevarse a cabo por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción.
La segunda es la prevista para las citaciones que deba emitir la comunidad a cada uno de los propietarios. En este sentido, lo que viene a decir el párrafo II del artículo 16.2 LHP es que si hubiese resultado imposible practicarla en el domicilio facilitado por el comunero, a la comunidad de propietarios le bastará con mantenerla tres días expuesta en lugar visible para que se dé por notificado al interesado. Dejando a un lado el patente error de técnica jurídica que supone incluir en la norma el término “imposible” ―tan absoluto en la teoría como relativo en la práctica―, el legislador parece evidenciar una confianza algo ingenua en la buena fe de las partes, ya que no se le exige a la comunidad el empleo de medios que dejen constancia no ya de su recepción, sino de su intento. Según la doctrina mayoritaria, lo que se pretende con este escaso formalismo es reducir los gastos de las comunidades de propietarios; sin embargo, el efecto inmediato suele traducirse en una situación de indefensión teórica de cada propietario frente a la comunidad, en un contexto que además se presta como pocos a la aparición de pequeños conflictos que pueden fácilmente derivar en enemistades viscerales muy complicadas de resolver.
Recientemente he tenido la ocasión de comprobar que la cuestión genera serias discrepancias incluso entre nuestros órganos jurisdiccionales. Uno de mis clientes, propietario de locales de negocio y con una cuota de participación bastante alta, vio cómo la comunidad de propietarios de la que es miembro había adoptado dos acuerdos claramente gravosos y perjudiciales para él en sendas juntas a las que no fue citado. Es posible que las convocatorias, tal y como indica la LPH, hubiesen estado expuestas en alguna parte visible del edificio; pero ―sorprendentemente, al parecer― mi cliente no vive en los locales, que en aquel momento además estaban libres de arrendatarios y sin uso. Por lo tanto, no tuvo conocimiento de que se habían celebrado las juntas hasta que recibió las actas correspondientes ―acompañadas, por supuesto, de obligaciones de pago bastante elevadas y no del todo justificadas―.
Ante esta actuación de la comunidad, no quedó más remedio que impugnar ambas juntas mediante una demanda ante el Juzgado de Primera Instancia de su localidad. Nuestra pretensión principal estaba clara: las dos juntas debían ser declaradas nulas porque mi cliente no había sido citado a ellas y, en consecuencia, no sólo no había podido hacer valer sus derechos de oposición a una serie de acuerdos que le perjudicaban particularmente, sino que ni siquiera se le había concedido el consuelo de participar en los debates y emitir su voto.
Entre los fundamentos de Derecho, incluí las siguientes citas jurisprudenciales:
Sentencia, de 5 de junio de 2014, de la Audiencia Provincial de A Coruña: «…la Comunidad simplemente alega que se convocó al propietario del NUM003. En su propia vivienda en el edificio, pero tal circunstancia no ha quedado acreditada de manera indubitada. El actor aporta documental que demuestra que la Comunidad le enviaba convocatorias y demás comunicaciones a su domicilio profesional, en una dirección diferente del edificio en que tiene su vivienda habitual, lo que razonablemente hace suponer que señaló tal domicilio a efectos de notificaciones, lo que hace incorrecto pretender ahora que le citó en la vivienda, de lo que, por otra parte, no se aporta prueba más que la testifical del administrador, que no deja de ser un empleado de la propia Comunidad. Se aporta a los autos la convocatoria de la reunión del 4 de mayo de 2011 firmada por el Administrador y el Presidente pero no se acredita indubitadamente que fuera enviada al lugar idóneo para ello, que en el caso de D. Patricio parece ser la Calle S. Andrés 78, entreplanta A, de A Coruña, su lugar de trabajo, donde sí se le enviaron otras comunicaciones de la Comunidad. No obsta a esta conclusión que algunos vecinos testificaran que sí habían sido convocados, pues bien pudieron serlo ellos correctamente y no así el actor, con el que ya se vivía una situación de conflictividad en la Comunidad […] Tampoco es determinante que en la convocatoria de la Junta que ahora se ha aportado se dijera que también se iba colocar un cartel en el tablón de anuncios del portal de la Comunidad, pues tal circunstancia no resulta finalmente acreditada y además ese modo de citar a los propietarios tiene en la LPH una naturaleza claramente subsidiaria.»
Sentencia, de 29 de abril de 2013, de la Audiencia Provincial de Navarra: «En relación con la Junta celebrada en fecha 22 de septiembre de 2.011, que el Juzgado a quo considera nula, de raíz, por tres causas fundamentales, es parecer de esta Sala que manteniendo en su integridad los motivos de falta de citación y de presencia de persona sin cualidad de propietarios, y que por ende sirven para decretar la nulidad de la junta y de sus acuerdos, y con ello la estimación íntegra de la petición de nulidad de la indicada junta que no se ve alterada por ello…»
Sentencia, de 30 de enero de 2006, de la Audiencia Provincial de Castellón: «La parte actora invoca la nulidad de la totalidad de los acuerdos adoptados en la Junta General por no haberse constituido válidamente por defecto de convocatoria con fundamento en el art. 16.2 LPH dado que la comunidad no le remitió el anuncio de Convocatoria de Junta General con los requisitos establecidos en el artículo citado, y sin que en ningún momento llegase a tener conocimiento de la celebración de la referida Junta por otro medio de los establecidos en el art. 9 LPH. La sentencia de instancia estima la concurrencia de esta causa de nulidad de la Junta General, ya que no se han cumplido las normas necesarias no quedando acreditado que el actor, aquí apelado fuese convocado a la misma. Por ello, y sin entrar en el estudio de las restantes cuestiones planteadas, estima la demanda en su integridad declarando la nulidad de los acuerdos adoptados en Junta General Ordinaria celebrada en fecha 11 de agosto de 2004.»
La comunidad de propietarios se personó en el pleito y se opuso a la demanda, contestando que mi cliente había sido citado a ambas juntas por correo ordinario y que, además, la convocatoria había estado expuesta varios días justo al lado de la puerta de uno de sus locales. Entre sus razonamientos jurídicos, incluyó un fragmento doctrinal algo preocupante para nuestros intereses:
Sentencia, de 2 de mayo de 2012, de la Audiencia Provincial de Cantabria: «La STS de 22 de marzo de 2006 señala que la Ley no exige ninguna fórmula especial para la remisión de las citaciones escritas relativas a una Junta General, y si se cuestiona la recepción por cualquier propietario, cabe demostrar la entrega mediante cualquier medio admitido en derecho, ya sea, entre otros, por el acuse de recibo de la carta, la utilización de correo certificado, la aportación por mensajería, el testimonio del Secretario de la Junta de su expedición por correo ordinario o la colocación de la convocatoria en un lugar visible de la propia finca, está última sentada por las SSTS de 8 de noviembre de 1989 y 12 de julio de 1994, para así conseguir la convicción del Juzgador de que se ha verificado a cada uno de los integrantes de la comunidad en el domicilio correspondiente, como sucede en este caso, donde la testifical de los empleados de la administración de fincas que gestiona la de la demandante manifestaron que tuvo conocimiento de la convocatoria mediante el envío de la carta de citación.»
Y eso fue exactamente lo que hicieron: citaron como testigo al secretario de la comunidad, que, como no podía ser de otro modo, aseveró contra viento y marea que él mismo había ido en persona a llevar la carta a Correos; y no sólo eso, sino que además se había tomado la molestia de notificar a mi cliente mediante correo electrónico.
Ya en el juicio, construí mi alegato reconociendo que, efectivamente, la LPH no impone una forma concreta de practicar las notificaciones a los propietarios; pero que eso no exime a la comunidad de la carga de probar sus afirmaciones. Es decir: podrían haberle convocado como mejor les hubiese parecido, pero al menos debían probar que lo habían hecho; porque, entre otros motivos, no había forma humana de que mi cliente demostrase que no había sido citado.
También traté de poner de manifiesto que en el caso que nos ocupaba el secretario no era un vecino, sino un profesional contratado por la comunidad como administrador de la misma, entre cuyas funciones se encontraba precisamente el llevar a cabo las citaciones. Por lo tanto, no se podía esperar que reconociera no haberlo hecho, porque entonces estaría asumiendo una grave negligencia en el desempeño de su trabajo. Por si fuera poco, no se había aportado ni un solo documento que, al menos de forma periférica, respaldara la veracidad de su declaración: por allí no aparecieron ni el ticket ni la factura de Correos ―que obviamente habría tenido que solicitar para poder desgravarla―, ni siquiera una simple impresión del supuesto correo electrónico.
Por desgracia, la sentencia de primera instancia dio la razón a la parte contraria, desestimó íntegramente nuestras pretensiones y nos condenó a pagar las costas. En este concreto punto, la fundamentación jurídica fue la siguiente:
SEGUNDO.- Citación a Junta de Comunidad de Propietarios. La Ley de Propiedad Horizontal no impone una forma determinada de llevar a cabo la convocatoria a Junta. […] Cita la parte demandada la sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria, sección 2.ª de 2 de mayo de 2012 y en efecto, en la misma se dice “Como certeramente indica la resolución recurrida la STS de 22 de marzo de…” […]. Es perfectamente válido acreditar la convocatoria concreta al propietario a través de la testifical de los empleados de la administración de fincas que gestiona la de la demandante, como se señala en la sentencia de la Audiencia. La STS 8-11-1989 alude a que se puede probar que fue citado “mediante la apreciación conjunta del uso o costumbre generalizado, de la prueba testifical, y de la de presunciones”. Del administrador de la comunidad no cabe sospechar ni se predica incredibilidad subjetiva. Por lo tanto, la razón de nulidad que se alega, no concurre.
Como es lógico, no puedo evitar disgustarme cuando el fallo de una sentencia no es favorable a los intereses de la parte a la que defiendo; pero en este caso fue más grande la sorpresa que el sinsabor, por lo que rápidamente me puse a preparar un recurso de apelación ante la Audiencia Provincial correspondiente. Una vez tramitado, la Sala lo estimó en su integridad, revocó la sentencia de primera instancia, declaró nulas ambas juntas y condenó a la comunidad de propietarios a pagar las costas a las que en un principio había sido condenado mi cliente. El razonamiento jurídico empleado en la sentencia de alzada para cambiar el sentido del fallo de primera instancia fue el siguiente:
El demandante niega haber sido citado a esas juntas. La única prueba que contradice esa tesis es el testimonio del administrador comunitario Sr. [apellido]. A la pregunta de cómo se convocaron las juntas, el Sr. [apellido] respondió que las juntas impugnadas, y todas las que se celebran, se convocan mediante correo electrónico al que lo facilita, correo ordinario al que no lo hace, y colocación de dos carteles en el portal. De sus demás respuestas a la letrada de la comunidad se deduce que el actor –que en un principio tenía correo electrónico- le comentó personalmente en 2015 que prefería correo ordinario. Más adelante, a preguntas del letrado del actor, reconoció que él suele llevar personalmente las cartas a la oficina de correos y que tiene todos los tickets y facturas que se generan por esos envíos. No se ha aportado al procedimiento ninguno de esos documentos acreditativos del envío (y/o recepción) de las convocatorias a las juntas impugnadas, ni de ninguna otra citación o notificación comunitaria al actor, ni por correo postal ni electrónico. Lo que sí existe es un burofax de 2007 en el que el demandante deja “nuevamente” constancia de un domicilio en [nombre de la localidad] a efectos del art. 9 LPH.
La fuerza probatoria de las declaraciones del Sr. [apellido] debe valorarse conforme a las reglas de la sana crítica (art. 376 LEC). De acuerdo con tal criterio, el testimonio del Sr. [apellido] no es enteramente fiable porque, en tanto administrador comunitario es responsable de la correcta citación a los condueños a las juntas, esta incertidumbre se acrecienta cuando nada de lo que relata se corrobora con otras pruebas, tales como los tickets y facturas de correos de los que dice disponer y que incomprensiblemente no se aportaron al juicio. Pero es que además, sorprende la falta de cuidado en la comunicación con un vecino con el que se dice que hay comunicaciones frecuentes y que había señalado, no en 2015 -como dice el testigo- sino en 2007 -según resulta del burofax-, un domicilio en [nombre de la localidad] a los efectos del art. 9 LPH, lo que excluye la eficacia que, en otro caso, pudiera atribuirse a los carteles colocados en el portal. En suma, no puede darse por probado que el demandante fuera citado a aquellas juntas.
Es cierto que la jurisprudencia (por todas STS de 18 de diciembre de 2007 – ROJ: STS 8197/2007) permite flexibilizar el régimen de notificaciones y citaciones comunitaria, pero esta flexibilización no puede extremarse hasta el punto de permitir la adecuada constitución de juntas de propietarios a las que no concurren quienes no fueron formal o informalmente convocados, excluyendo de esta manera a alguno de los comuneros de la vida comunitaria.
En suma, conculcado que fue el derecho del actor a ser citado oportunamente a las juntas impugnadas, la consecuencia es la nulidad de todos los acuerdos adoptados en las mismas, sin que sea necesario el examen de los restantes motivos del recurso, que se estima en su integridad.
En definitiva, ante los mismos argumentos y la misma prueba practicada, dos órganos jurisdiccionales de la misma provincia llegan a conclusiones no sólo distintas, sino absolutamente contrapuestas. Como podemos comprobar mediante el examen de las sentencias alegadas por ambas partes, no se trata de un caso extraño, sino que resulta frecuente que se den este tipo de discrepancias ante un supuesto como el que nos ocupa. En mi opinión, eso demuestra que la cuestión no está bien regulada desde el punto de vista legal y que bastaría con un poco más de precisión en la norma para disminuir drásticamente el número de litigios. Por desgracia, a veces parece que allí donde pueda surgir un problema entre particulares siempre habrá un legislador bienintencionado haciendo todo lo posible por complicarlo más.
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